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成功案例

【房产纠纷案】购房款认定需谨慎

作者:荣博律师 发布时间:2022-03-17 13:46:44点击:

案件详情:

被告樊××、王××与宏洋公司签订了《房屋认购协议书》,购买了××住××区号房屋,被告樊××、王××分别于2013年11月1日付款282981元,2014年10月29日付款151080元,2016年10月20日付款12531元,共计付款446592元。宏洋公司出具了收款收据之后,被告樊××、王××办理完其他手续后入住。黄××诉宏洋公司商品房预售合同纠纷一案,2014年7月15日本院作出(2014)同商初字第74号民事裁定书及协助执行通知书,冻结大同市“××”住××区套、2单元19层-30层24套的房屋产权。其中包括案涉的大同市清远西街××住××区号房屋,2018年6月19日,案外人樊××、王××对执行标的提出异议,2018年6月28日,本院作出(2018)晋02执异134号民事裁定书,中止对大同市××第住××区号房屋的执行。

但在大同市中级人民法院查封涉案房产时,产权属于祥宏公司,而被上诉人樊××、王××所签订的认购协议书是和宏洋公司签订,宏洋公司并非涉案房产的产权人,没有权利将被上诉人祥宏公司名下的房产卖给被上诉人樊××、王××。所以被上诉人樊××、王××和宏洋公司签订的认购协议属无效协议。

原告黄××委托北京市荣博律师事务所律师,提起上诉。上诉请求:1.依法撤销原审判决;2.依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求;3.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。

案件结果:

山西省高级法院认为本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(三)项的规定,樊××、王××对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。

于2019年7月2日作出“一、撤销大同市中级人民法院(2018)晋02民初59号民事判决;二、准许对大同市清远西街宏洋美第住××区号房屋的执行。”的终审判决。”

典型意义:

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定的是住房消费者对于房地产开发企业物权期待权的审查情形。本案中,樊××、王××与宏洋公司签订的《宏洋美第认购意向书》,对房屋位置、面积、价款、支付方式等均作出了约定,具有商品房买卖合同的一般特征,且签订时间在大同市中级人民法院查封之前,可以认定双方在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。樊××、王××提供的《个人及家庭房屋信息记录》,能够证明樊××、王××购买房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。关于购房款的支付,樊××、王××仅提供了宏洋公司的收款收据,但未能提供其他交易凭证加以证明。虽然樊××、王××辩称其是做生意的,家里平常就有大量现金,房款全部系现金支付,但支付40多万元的巨额房款,没有交易记录,不符合生活常理。故本院对樊××、王××的抗辩理由不予采信,不能认定樊××、王××已经支付了50%以上的购房款。故本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(三)项的规定,樊素平、王荣芳对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。


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